Wie ist ein Grundbuch aufgebaut und was steht alles drin ?

Das Grundbuch – Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Deckblatt

Das Deckblatt im Grundbuch, auch Aufschrift genannt, enthält neben der Angabe des Amtsgerichtsdes Grundbuchbezirksund der Blattnummer auch einen eventuellen Schließungsvermerk. Bei Erbbaurechten wird unter Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort “Erbbaugrundbuch” im Falle von Wohnungseigentum die Bezeichnung “Wohnungsgrundbuch” notiert.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden die Grundstücke aufgeführt. Es besteht aus Angaben, die vom Katasteramt vorgeschrieben werden. Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung wird in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert; für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt. Die in der Flurkarte unter einer besonderen Nummer geführten Grundstücke werden “Flurstück” oder “Parzelle” genannt.

Weitere Inhalte, die im Bestandsverzeichnis stehen können:

Im Bestandsverzeichnis können verbundene Rechte des Grundstücks eingetragen werden.

Dies sind z.B. Grunddienstbarkeiten wie z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte.

Die Grunddienstbarkeit ist nach deutschem Sachenrecht (§§ 1018 ff. Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)) eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) in der Weise,

  • dass dieser das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Beispiel: Wegerecht),
  • dass auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (Beispiel: Ausschluss von Bebauung nach Art und Ausmaß) oder
  • und dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Rechte nicht ausüben darf (Beispiel: Duldung an sich übermäßiger Immissionen).

Weiterhin enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Bestand”, “Zuschreibungen” und “Abschreibungen”. In der Spalte “Bestand” ist eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Teilung oder Verbindung – Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist, und in der Spalte “Abschreibungen” wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.

Abteilung I

In Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse dargestellt.
Hier wird der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung festgehalten. Eine Grundlage zur Eintragung kann eine Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss in einer Versteigerung sein.

Die Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Übergang des Eigentums. Ist die Auflassung eingetragen, kann man sehen, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.

Abteilung II

In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung III eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Die häufigste Eintragung ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung ist zunächst die vertraglich rechtliche Zusicherung des Erwerbs unter den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen und erlaubt dem Käufer zudem den Kaufpreis erst nach der Eigentumsüberschreibung via Eintragung ins Grundbuch zu entrichten.

Eine Auflistung verschiedener Belastungen und Beschränkungen erläutern wir weiter unten im Text.

Abteilung III

In Abteilung III des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen unter anderem auch die Grundschulden, die entstehen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen und das Objekt als Sicherheit eintragen. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung III auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

  30. April 2014
  von: smetiprach